Asuntokauppa on yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä. Myyjän näkökulmasta kyse ei ole vain omistajuuden siirrosta. Myyjän on varmistettava, että ostajalle annetut tiedot pitävät paikkansa ja että asunto vastaa sovittua kuntoa. Vastuu ei pääty kaupantekopäivään, vaan voi jatkua useita vuosia, joissain tapauksissa jopa kymmenen vuoden ajan. Asuntokaupassa sovellettava lainsäädäntö on asuntokauppalaki.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Myyjän vastuu alkaa siinä vaiheessa, kun asuntoa aletaan markkinoida. Asuntokauppalain mukaan myyjän on annettava ostajalle kaikki olennaiset ja oikeat tiedot asunnosta, kuten sen kunnosta, tehdyistä ja suunnitelluista remonteista sekä taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta.
Jos myyjä jättää kertomatta seikan, joka voisi vaikuttaa ostajan päätökseen, tai antaa harhaanjohtavaa tietoa, kyseessä voi olla tiedonantovirhe. Myyjä voi joutua vastuuseen, vaikka ei olisi tarkoittanut johtaa ostajaa harhaan. Avoimuus kannattaa ja epämiellyttäväkin tieto on parempi kertoa etukäteen kuin joutua korvausvastuuseen jälkikäteen. Huomioitavaa kuitenkin on, että myyjän vastuu toteutuu vasta, kun osapuolet solmivat kaupan toistensa kanssa.
Mitä virhe tarkoittaa käytetyn asunnon kaupassa
Asunnossa on laatuvirhe, jos se ei vastaa sovittua, poikkeaa myyjän antamista tiedoista tai jos myyjä on jättänyt kertomatta olennaisen asian. Virheeksi katsotaan myös se, että asunto on selvästi huonommassa kunnossa kuin ostajalla on ollut aihetta olettaa sen iän, hinnan ja tason perusteella. Myyjä voi joutua vastuuseen myös niin sanotusta piilevästä virheestä, eli viasta, jota ei ollut mahdollista havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ja josta myyjä ei ollut tietoinen. Vastuu voi syntyä, jos asunto poikkeaa olennaisesti odotetusta tasosta.
Laatuvirheen lisäksi virhe voi olla taloudellinen tai oikeudellinen virhe. Niin sanotulla taloudellisella virheellä tarkoitetaan esimerkiksi harhaanjohtavaa tietoa yhtiön taloudellisesta tilanteesta, yhtiövastikkeen suuruudesta. Oikeudellisella virheellä puolestaan tarkoitetaan sitä, jos sivullinen omistaa asunnon tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin.
Myyjän vastuun kesto ja päättyminen
Asuntokaupassa myyjän vastuu kestää yleensä kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Jos virhe ilmenee tämän jälkeen, ostaja ei yleensä voi enää vedota siihen. Poikkeuksena ovat tapaukset, joissa myyjä on tahallisesti salannut virheen tai antanut harhaanjohtavaa tietoa. Silloin vastuu voi olla jopa kymmenen vuotta.
Ostajan on tehtävä reklamaatio myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu ja ostaja on ymmärtänyt virheen merkityksen. Virheen merkityksen havaitseminen voi vaatia esimerkiksi kuntotutkimuksen tai muun selvityksen tekemistä. Ostajan on selvitettävä virheen laajuus ja tarvittavat korjaustoimenpiteet kustannuksineen esimerkiksi asiantuntijalausunnolla. Mikäli reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa, voi myyjän vastuu raueta.
Asuntokaupan purku ja muut seuraamukset
Yleisin seuraamus virhetilanteissa on hinnanalennus, joka vastaa virheen arvoa tai korjauskustannuksia. Asuntokaupan purku voi tulla kyseeseen vain, jos virhe on olennainen eikä sitä voida kohtuullisesti korjata tai hinnanalennuksen ei katsota olevan riittävä. Kaupan purkutilanteessa myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan, jonka lisäksi myyjä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Siksi on tärkeää, että kaikki tiedot ja viat on tuotu ostajan tietoon ennen kauppaa.
Virheen olennaisuutta arvioidaan sen perusteella, kuinka paljon virhe heikentää asunnon käyttömahdollisuuksia tai kuinka merkittävästi se vähentää asunnon arvoa. Jos virhe tekee asunnosta asumiskelvottoman tai aiheuttaa merkittävää haittaa elämiseen, purku voi olla perusteltu vaihtoehto.
Myös virheen korjauskustannukset ovat tärkeitä. Oikeuskäytännössä on yleisesti katsottu, että purkukynnys ylittyy, jos korjauskulut ovat enemmän kuin 40 % kauppahinnasta. Myös tätä pienemmät kustannukset voivat johtaa purkuun, jos kokonaisuus osoittaa, että virhe on ostajalle kohtuuton.
Ostajan tarkastusvelvollisuus
Ostajalla on velvollisuus tarkastaa asunto ennen kauppaa. Jos virhe olisi ollut havaittavissa normaalissa tarkastuksessa, ostaja ei voi siihen vedota myöhemmin. Tarkastusvelvollisuus suojaa myyjää siten, että jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, vastuu ei siirry myyjälle. Ostajalta ei kuitenkaan edellytetä erityisiä teknisiä tai laajoja tutkimuksia, ellei myyjä ole jättänyt tahallisesti kertomatta olennaista tietoa.
Myyjän vastuu ja riskien hallinta
Myyjän vastuu voi kestää vuosia ja koskea myös piileviä virheitä, on tärkeää säilyttää kaikki asiakirjat, kuntotarkastusraportit ja myyntimateriaalit. Kuntotarkastus ennen myyntiä osoittaa, että myyjä on toiminut huolellisesti ja voi vähentää riitatilanteita.
Kauppasopimuksessa kannattaa mainita kaikki tiedossa olevat puutteet, jotta myyjä voi osoittaa täyttäneensä tiedonantovelvollisuutensa. Myyjän ei pidä vähätellä esimerkiksi kosteushavaintoja tai vanhoja rakenteita. Rehellisyys lisää ostajan luottamusta ja pienentää riitojen riskiä.
Luottamus syntyy avoimuudesta
Asuntokauppa perustuu luottamukseen. Kun myyjä toimii avoimesti, antaa oikeat tiedot ja säilyttää asiakirjat huolellisesti, hän suojaa itseään ja edistää onnistunutta kauppaa. Vastuullinen myyjä ei vain täytä lain velvoitteita, vaan rakentaa pohjan sujuvalle kaupalle ja hyvälle yhteistyölle ostajan kanssa.
Riitatilanteiden ratkaiseminen
Asuntokauppaan liittyvät riidat voivat olla monimutkaisia ja vaatia paljon selvittelyä. Mikäli erimielisyyttä ei saada ratkaistua, on usein tarpeen kääntyä asuntoriitoihin erikoistuneen juristin puoleen, jotta asia saadaan asianmukaisesti selvitettyä ja osapuolten oikeudet turvattua.
